恒大物业IPO前夕:“战投天团”送来235亿大礼 未来或有业务协同

恒大物业板块上市的进程正在逐步推进。8月13日晚间，中国恒大发布公告称，旗下恒大物业合计引入14名战略投资者，融资金额达235亿港元，所得款项将用于公司日常运营。

此次恒大物业引入的“战投天团”阵容相当豪华：除了有恒大的老股东香港富豪刘銮雄之妻陈凯韵（甘比）之外，还有红杉资本、云峰基金、腾讯以及恒大董事局副主席兼总裁夏海钧等。

物业公司在正式IPO前引入新一轮融资是比较常见的做法，像已经在港递交招股书的世茂服务，5月就获得了红杉资本和腾讯合计2.44亿美元的战略投资。而恒大物业这种“巨无霸”量级的企业，则更是行业中抢手的稀缺资产。

物管行业投研人士丁朝飞指出，恒大物业通过引入战略投资者，可以提高自身估值，吸引资本市场注意。而从战略投资者的角度来看，可观的财务收益回报以及日后与物业公司的业务协同，或许是他们最主要的诉求。

但也有业内人士坦言，恒大物业过往几乎没有市场化，在管项目更多来自于恒大自身开发的项目。市场认可恒大物业的规模和业绩体量，但在上市之后，恒大物业将运用什么样的方式进入市场化发展领域是业内关注的焦点。

“战投天团”阵容豪华，上市前夕送来235亿大礼

根据公告资料，恒大将其持有的恒大物业28.061%股份转让给14名战略投资者，对应代价为235亿港元。

此次恒大物业引入的战略投资者阵容堪称豪华。14名战投包括香港富豪刘銮雄之妻陈凯韵（甘比）、红杉资本、中信资本、云峰基金、腾讯、农银国际、光大控股、周大福以及恒大董事局副主席兼总裁夏海钧等。其中，陈凯韵（甘比）认购股份比例最高，达到5.37%，支付对价为45亿港元。

股份交割之后，恒大所持恒大物业股份将下降至71.939%。按照28.061%对应235亿港元计算，恒大物业估值为837.5亿港元，约为750亿人民币。

恒大物业引入的战投规模超过以往上市的物业公司。克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨表示，这反映出恒大强大的朋友圈资源，动辄数十亿的投资，也反映了这些战略投资者对恒大物业今后的发展前景和业绩表现的绝对信心。

在公告资料中，恒大物业的财务数据也得到进一步披露。截至2020年6月30日，恒大物业未经审核的净资产总额为27.73亿元人民币，截至2019年末，税后利润为9.23亿元人民币，同比2018年末的2.33亿元增长约300%。

而恒大2019年年报数据显示，恒大物业管理收入达43.8亿元人民币，较2018年上升7.6%。由此可以推算，恒大物业2019年利润率约为21%，在行业内可跻身前十。

近半个月以来，恒大物业上市的消息不绝于耳。7月30日，据路透社旗下IFR报道，中国恒大计划分拆物业管理业务在港上市，最快明年上半年挂牌，集资额达10亿-20亿美元。消息传出后一天，7月31日，中国恒大宣布拟分拆旗下物业推进上市。

事实上，恒大物业极有可能在一年内完成上市。按照公告资料，在交割日（暂定为2020年8月20日）的第二周年日或之前，若恒大物业未能完成上市，战略投资者有权要求恒大以其支付的原始对价加年利息10%的价格，回购战投所持有的全部或部分股权。

公开资料显示，恒大旗下物管业务主要由恒大金碧物业负责。恒大金碧物业成立于1997年，目前其在管项目遍布全国280多个城市，拥有超1400个项目，合约管理面积约5亿平方米。

恒大在公告中表示，本次融资为物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者，将会提升集团物业管理业物的企业形象，专业水平以及支持其成长和发展。

据物管行业投研人士丁朝飞介绍，物业公司在正式IPO前引入新一轮融资是比较常见的做法。今年5月，世茂房地产旗下的世茂服务就获得了红杉资本和腾讯分别1.3亿美元及1.14亿美元的战略投资，6月底世茂服务则在港递交招股书。

丁朝飞表示，从上市前到上市后的两三年，物业公司的利润一般会呈现快速增长，同时通过引入战略投资者，可以提高自身估值，吸引资本市场注意。

恒大物业市场化成业内焦点，或与战投有业务协同

而从战略投资者的角度来看，可观的财务收益回报以及日后与物业公司的业务协同，或许是他们最主要的诉求。

丁朝飞指出，本身这几年物业行业相当火热，再加上恒大物业的管理规模在行业里排名前列，属于物管行业中的稀缺资产，所以这种龙头公司上市的话肯定有估值的溢价，对于战投来说，本身就是一笔不错的财务投资收益。

“从战投名单中也可以看到，像刘銮雄夫妇此前就是恒大的股东，而他们又作为战投入股了恒大物业，说明他们想与地产绑定的同时也想深入到物业，战投肯定也不想错过这种‘巨无霸’的投资机会”，丁朝飞说。

此外，丁朝飞还提到，未来不排除部分战略投资者会与恒大物业有业务层面的合作，“比如腾讯可以凭借在社区科技、智能化方面的优势，帮助恒大物业数字化的布局，还有周大福珠宝业务也可以和社区零售、社区商业结合。另外像云峰基金、红杉资本本身投资了很多消费赛道里的公司，未来可以将他们投资的零售企业嵌入到恒大社区商业里，起到一个协同作用。”

参考世茂服务在引入红杉资本和腾讯的说法，红杉资本在成为战投后，将协助世茂服务引入小区商业资源，助其实现经营管理能力及效率的提升和优化，而腾讯则帮助世茂服务加速数字化升级。

除了恒大之外，今年以来，世茂集团、金科股份(10.340, 0.39, 3.92%)、融创中国等知名房企纷纷宣布分拆旗下物业公司赴港IPO，物管行业再次迎来巨头上市时代。而在TOP5房企阵营中，目前仅剩万科物业还未公开表示有上市计划。

汤晓晨分析称，如果这些企业上市，说明行业内头部企业均已正式进入赛道。未来，行业的发展将更关注这些头部企业动作，同时行业也会在头部企业的带动下获得更多人的关注，进一步推动行业的升级。

但与此同时，物管行业的市场集中度也会进一步加快，行业内不同阵营的公司在业绩与市值的表现上，分化会更加显著。

丁朝飞表示，在这一波龙头房企分拆物业顺利上市后，行业可能会出现分化，后续上市的物业公司估值可能会受到影响。“未来资本可能会更向头部企业集中，规模化、比较优质的企业市值会有提升，而有些规模较小、质量较差的物业公司可能会逐步被市场忽视，市值慢慢走低。”

在不少业内人士看来，恒大物业上市后很有可能达到千亿港元市值，而目前上市物业公司中千亿市值以上的公司仅有碧桂园服务一家，截至今日发稿，碧桂园服务市值为1390亿港元。

但汤晓晨也坦言，恒大金碧物业过往几乎没有市场化，在管项目更多来自于恒大自身开发的项目。市场认可恒大物业的规模和业绩体量，但在上市之后，恒大物业将运用什么样的方式进入市场化发展领域是业内关注的焦点。

知名地产分析师严跃进则表示，后续若是上市以后，物业公司收购方面其实也需面临多元化，即需要收购物业公司、互联网科技公司、大健康公司、金融服务公司等，这或许才是真正实现物业增值服务的重点之处。

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